建替え工事で起きる「相続」トラブル!共有名義のメリット・デメリット

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新築や建替え工事の際に、付随しておきやすい「相続」に関してのトラブル。また、新築工事をするときの住宅ローンでの「名義」に関するトラブル。

今回はそのあたりを詳しく見ていきます。

共有名義

不動産での共有名義というのは、登記簿上で2人以上が不動産所有者となっている場合のことを指します。それぞれの持分割合で、行動が制限されることもあります。共有名義人は所有権に基づく割合があり、それを「共有持分」といい、それぞれの割合を「持分割合」といいます。

不動産を売却するとなると、共有名義人全員の同意が必要となり、第三者への賃貸借契約やリフォームなどの場合にも共有名義人の過半数の同意が必要となります。

共有名義になりやすいのは、夫婦での共有名義・相続での共有名義です。

特に新築や建替えの時などに、新しく住宅ローンを利用した場合、ペアローンや連帯債務での収入の合算した際の登記の名義については、それぞれ出資したお金の割合で持分を決めた共有名義になります。

夫婦での共有名義について

夫婦どちらか片方でのローン審査を行って、金融機関からの住宅ローンが難しい場合、夫婦の収入を合わせて行う世帯収入でのローンの審査が行われます。大きく分けて2つの種類があります。

連帯債務

住宅ローンにおける連帯債務とは、夫婦や親子ならどちらかが主債務者、もう一人が連帯債務者となり、それぞれの住宅ローンの債務を同等に負うことを指します。

たとえば、夫の単独の年収では希望額に届かない場合、夫が主債務者となり、妻が連帯債務者となって夫婦の収入を合算することで、借入額可能額を増やすことが可能になるのです。

ペアローン

一定の収入のある同居親族とそれぞれが主たる債務者として、住宅ローンを組むことを指します。また、それぞれが連帯保証人となります。

住宅の登記の名義

夫1人、いわゆる単独名義での住宅ローンを組んだ場合には、物件の名義は夫1人の名義となります。しかし、連帯債務やペアローンのような場合は、夫と妻あるいは親と子でそれぞれ決めた割合ずつの出資を行い購入するのが一般的です。その場合の登記の名義は、それと同じ割合で持分を定めて共有名義とするのが多くなっています。

連帯債務者と連帯保証人の違い

連帯債務と似たような言葉に連帯保証というのがあります。住宅ローンを組む際に必ず連帯保証を立てなければならないと思っていませんか。連帯保証人が居なくても補償会社の利用で通常は住宅ローンの利用は可能です。

連帯保証人が必要な場合のケースとして、親名義の土地に住宅ローンを組んで家を建てるというものがあります。その場合は建物のみでの担保では「担保割れ」となります。すなわち金融機関としても何かあった時に建物だけではいろいろと都合が悪いため、土地の所有者の親に連帯保証人になってもらう必要がある、ということなのです。

ペアローンの場合にもお互いがお互いに連帯保証人となるのが一般的です。

それぞれのメリット・デメリット

連帯債務型でのメリット

・住宅ローンを検討しているときに、単独の収入だけでは借入希望額の融資が受けられなくても、夫婦、親子の収入を合算することで借入額を増やすことができます。

・住宅ローンの控除を受けることができます。年末時点のローン残高の1パーセントが10年間所得税から控除。また、所得税から控除しきれない場合は、住民税から税額を控除されます。

・諸費用を抑えることができます。連帯債務型はローンが1契約となるので印紙代、事務手数料などの諸経費も1契約分となり、ペアローンに比べると費用を抑えることができます。

連帯債務型でのデメリット

・夫のけがや病気で入院、妻の産休などがあったとしても返済が免除されるわけではありません。合算での試算をしているのであれば、どちらか片方が稼げなくなったとしても、返済は合算分だということです。

・団体信用生命保険には主債務者が加入するもので、連帯債務者になる方は入ることができません。したがって、連帯債務者の不測の事態に備えて、何か担保ができるように講じておくとよいでしょう。万が一のことを考えて積み立てや保険で備えるなどで対応できるようにしておくとベストです。

・離婚しても住宅ローンの債務がなくなることはありません、連帯債務型住宅ローンの場合、夫婦で出し合った割合での共有名義となりますので、たとえ離婚したとしても連帯債務者から外れることはできません。もちろん物件の登記の名義も変えることができないのです。

ペアローンでのメリット

・ローンの申し込みを2人でできます。主債務者が2人いることによって申込者2人がそれぞれ節税効果に期待できるため、住宅ローン控除の恩恵を2人とも受けられるということになります。

・契約者が2名とも団体信用生命保険に加入できます。万が一契約者の1人が何かしらの理由で保険が適用されれば、その分の返済は保険で完済されます。残された人の分の返済は残りますが、保険適用になった分の支払義務は生じません。

ペアローンでのデメリット

・契約者が2名いるのでそれぞれに審査があり、事務手数料も諸費用も2人分必要になります。

・単独契約の場合は、団体信用生命保険に加入していれば、主債務者に万が一のことがあればローンを免除されます、しかし、契約者が2人ということは団体信用生命保険もそれぞれに加入するので、万が一のことが起こったとしても、残された主債務者の分の返済はしなければなりません。

共有名義でのメリット

・住宅ローンの控除を2人分受けられます。それぞれの収入に対しての住宅ローン控除が適用されます。

・マイホームの売却の際には、所有期間に関わらず譲渡所得から3000万円まで控除を受けられる特例があります。こちらに対しては名義の方それぞれに、控除が受けられることになっていますので、税金対策になるといえるでしょう。

共有名義でのデメリット

・共有者全員の承諾がなければ売却ができません。不動産の所有者が他にもいるため、その所有者の承諾が得られなければ売却することはできません。たとえ持分が9割あったとしても、残りの1割の人の承諾が必要となります。

・共有者が他界すると相続の対象となり、場合によってはその先で共有名義となり人数が増えてしまうケースがあります。そうなると、意見がまとまらなくなり、売却どころではなくなってしますこともあるでしょう。

・リフォームをする際に共有名義人の過半数の承諾が必要になります。夫婦での共有くらいまでならリフォームの話もすぐにまとまるかもしれませんが、共有名義で不動産を所有していて孫くらいまで下がってしまうと、場合によってはかなりの人数になってしまうこともあります。そうなると過半数の承諾を取るための時間と労力が多大にかかることになります。

まとめ

連帯債務者やペアローンを使えば、住宅ローンの申込時に、借入希望額を増やすことができます。その恩恵で希望の家を手に入れることができるかもしれません。しかし、借入を増やすことは、裏返せばその分だけリスクが大きくなるということも忘れないでおきましょう。合算することで借入可能額が増えるので、借りすぎになってしまうということも考えられるのです。

そして共有名義となった不動産に対しても、その後の相続をも視野に入れた考え方をしておかなければ後々には大変面倒なことになってしまう可能性も十分に考えられます。

それぞれのメリット・デメリットを踏まえてしっかりと将来を見据え、より良いものを選びましょう。

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