土地購入の際に不動産情報サイトなどでたまに見かける「建築条件付き」。このようなワードが書かれて販売されているものがあります。一般的には土地の購入者がその土地の使い道を決めるものですが、建築条件付き土地の場合は売り主側が条件を付けていて、購入後にその条件に従わなければならないというものなのです。
その条件とは、「土地を安く売るから、その代わりこちらの指定する建築会社で一定の期間内に新築を建ててください」というようなものです。
一から計画し建築をする注文住宅ではありますが、ある程度購入者の希望は反映されるといえども、何種類かの中から選んでいくといったもので、事細かく指定することはできないほうが多いようです。
建築条件付き土地は、すでに建っている新築の売買「建売」に対して、売ってから建てるので「売建」と呼ばれています。
それでも建売よりは自由度があるために一般的な家庭のモデルではない家庭には人気があると言えます。
今回はこの建築条件付き物件に関して、建築業者とのトラブルといった側面も含めて、見ていきましょう。
建築条件付き土地のメリット
土地が安く手に入る
通常の売買では、土地の所有者に土地の購入代金を支払い、その土地を仲介した不動産業者に手数料を支払う、その後に建築会社に依頼し新築をといった流れになりますが、そこには売り手側の利益はそれぞれに乗っています。
しかし、建築条件付き土地の場合は、仮に土地を売ることにおいての利益がなくても、指定業者で建築することが条件になっているため、そこからの利益が出せるといった売手側のメリットが固定されています。
通常の業者のように、土地と建物を扱う業者がそれぞれ分かれているのに対して、同一、もしくは関連会社という形が多いため、土地と建物の合算で考え、利益があげられればいいといった考え方になるわけです。
したがってそれぞれに利益を支払う従来型よりは、建築条件付き土地の方が利益がばらつかないため、格安で土地購入が可能になるのです。
売建のため建築に自由度がある
購入した土地の広さや形、さらには用途地域の制限などにもよりますが、注文が入ってから建築するので新築建売に比べると自由度はかなり高いといえるでしょう。
特にこれといって指定されている建築業者の商品がない、さらには自由設計を売りにしているものであれば、多少の制限はあるものの、その建築会社で施工可能な範囲の中であれば可能といえるでしょう。新築建売とは違い、自由設計で建築をするので、家族構成や生活スタイルに合わせて間取りを決定できます。
仲介手数料がかからない
建築条件付き土地の所有者は、建築する会社が同一、もしくは関連会社という形が多いので、それぞれの利益というより合算しての利益で見ていることが多いのです。言い換えると、土地の所有者と建物を建築する業者が一緒ということになり、「自らが売主」という形になります。
そのため、宅地建物取引業法によってその不動産(建築条件付き土地) の所有者はそれに該当するので、仲介手数料(報酬)は受け取れないのです。
わかりやすく言いますと、土地に対しての利益・土地に対しての仲介手数料・建物に対しての仲介手数料が土地付き建物の価格に凝縮されているということです。
住宅ローンが通りやすい
注文住宅や、注文住宅ではないが土地購入からの新築の場合は、ローンが土地と建物で分かれており、「土地先行融資」や「つなぎ融資」といった複雑なものを利用しなければなりません。
もちろん建築条件付き土地もそれに該当しますが、土地と建物の担当者が同一の場合が多いので、煩わしい手続きをまかせられて簡単に進めることができます。
また、建築条件付き土地の場合は、のちに建築をする建物の総予算の把握がしやすいために、住宅ローンで借りる金額は算出しやすくなるので住宅ローンも上記に比べると一般的なものになるため、組みやすく通りやすいと言えるでしょう。
建築条件付き土地のデメリット
注文住宅に比べると間取りや仕様に制限がある
建売住宅に比べるともちろん自由度は多いのですが、注文住宅と比較するとやはり見劣りはしてしまいます。というのも、売主は土地と建物の利益をそれぞれからあげるのではなく、全体的な利益をあげることで、買主にとってのメリットを優先しています。
したがって間取りや、仕様などの自由度といったことの優先度が下がってしまうということです。楽器の演奏などでの近隣対策としての防音室や、地下室など。どこまで自由度があるのかは建築会社に確認しておいた方がいいでしょう。
もう一つは、売建という特性上、全てが一から組み立てられるといった自由度があると、買主側も迷ってしまい、約束の期間内に決められないといった懸念材料もありうるからかもしれません。
期間内に建築しないと白紙もしくは違約金の発生も
条件や建築業者にもよりますが、建築するまでの期間(概ね3ヵ月以内)に建築をしなければなりません。売買契約書を交わすと、土地の金額のおおよそ10パーセントから20パーセントを手付金として売主側に納めます。しかしながら買主側の何かの理由で約束の期間内に建築ができなかった、あるいはキャンセルなどになった場合、それまでに支払った手付金は戻ってきません。
さらに、契約後3ヵ月以内で間取りや仕様、内装の建具屋や壁紙などの細かいところまでを決定するのは、相当タイトなスケジュールになります。ましてや子育てや家事、仕事勤めをしているとなおさらです。
建築業者を選べない
建築条件付きなわけですから、すでに建築業者は決まっています。そのために安い土地を購入できるというメリットがあるのですから、そこを変えることは難しいでしょう。以上のことから建築会社の希望や、建築構造などのこだわりがある人にとっては、はっきりとしたデメリットになってしまうでしょう。
価格交渉が容易ではない
建築会社がすでに決定しているにも関わらず、相見積もりを取り、仮に他の建築会社の見積もりの方が安かったとしても、建築会社を変えられないので、相見積もりの本来の効果が得られないということになります。
そのため、ある一定のところにまで来ると、買手側は交渉の面では弱い立場になってしまう可能性があるのです。
そういった観点から、他社と比較がしにくい、あるいはできないことが多く、正当な値段であるかの判断がしにくいともいえるでしょう。
しかし中には、どうして建築会社を変えたいというのであれば、土地代金を割り増し(相場並み)にして変更できる会社もあります。
おわりに
条件があったにしても、その条件がお互いの利害にマッチしているのであれば、問題はないでしょう。
たとえば、建築プランの自由度が少ないため、家造りにあまりこだわらない人や、早く家を建てたいけどすでに建っているものよりでなくオーダーしたい。(3ヵ月という期限に余裕がある)、建築会社へのこだわりがない、オーソドックスな仕様で十分で、選択肢が多いとかえって迷ってしまう、といった人などは、格安で土地が買える魅力的な方法ではないでしょうか。
基本的には建築条件付き土地というものは売主側に多くのメリットがあるように設定されています。一昔前はかなりのグレーゾーンで商売していたような業者も少なくありませんでしたが、最近では大手のハウスメーカーや地元で名の通った工務店が行っているところもあります。
